interview_Hans-de-Jonge

De vraag van morgen

Tijdsgewricht
We zitten in een interessante periode van de geschiedenis omdat het economisch systeem tegen grenzen oploopt en verandering behoeft. Dat heeft grote gevolgen voor de bouw- en vastgoedsector, meent De Jonge, omdat de financiering van ruimtelijke investeringen problematisch is, zowel aan de publieke als de private kant. ‘We hebben een woningvoorraad van zeven miljoen woningen, een grote voorraad utiliteitsgebouwen en een uitgebreide infrastructuur. We hebben zo veel gebouwd in de afgelopen decennia, dat we eigenlijk te weinig hebben nagedacht over de staat en dynamiek van die voorraad. Negentig procent van onze aandacht is uitgegaan naar nieuwbouw, terwijl die in volume ongeveer 1% aan de voorraad toevoegt. Dus het is alsof je een wastafel vult met water en de kraan een klein beetje open zet: wat uit de kraan komt is nieuwbouw. Vervolgens trek je de stop er een klein beetje uit: dat is sloop. Verreweg de meeste aandacht is gegaan naar dat kleine straaltje water, maar het echte probleem is de inhoud van die wastafel.’

De Hamvraag
De Jonge: ‘De voorraad vastgoed vertegenwoordigt een enorm vermogen dat we als samenleving hebben opgebracht. Door de veranderingen in demografie, economie en technologie is de vraag zo veranderd dat de hamvraag van de komende decennia vooral zal zijn: hoe accommodeer ik de toekomstige vraag in de bestaande voorraad? Een voorbeeld: de Nederlandse voorraad woningen is vooral gebaseerd op gezinnen, maar meer dan de helft van de huishoudens in Nederland bestaat niet uit gezinnen. Er wordt niet alleen scheef gewoond, er wonen ook veel mensen niet in de woning van hun voorkeur. Velen kunnen de volgende stap niet maken, omdat die woningen er niet zijn of omdat ze niet financierbaar zijn. Bestuurders van grote steden willen verdichten in stedelijke gebieden, omdat er anders straks geen draagvlak meer voor voorzieningen is (zorg, onderwijs, mobiliteit, cultuur). Veel consumenten laten daarentegen weten dat ze dat heel anders zien (wonen in het groen bij de grote stad). Mensen verwijzen echter altijd naar de voorbeelden die ze al kennen. De politiek blijft roepen dat het zo niet moet, maar de markt dirigeert een andere beweging. Je moet dus nadenken over wat op termijn maatschappelijk houdbaar is en daar een product bij verzinnen dat ook past bij de behoefte van de consument. Dat hoeft niet de oplossing te zijn die hij in zijn hoofd had. De iPhone is ook niet uit onderzoek naar consumentenbehoeften voortgekomen.

De vraag is dus hoe je nieuwe ruimtelijke oplossingen bedenkt die antwoord geven op de vraag naar verdichting en die de voordelen van wonen met privébuitenruimte bieden. Dat betekent een herstructureringsopgave van het bestaande stedelijk gebied met vernieuwende concepten. Natuurlijk blijven we vervangende nieuwbouw plegen, maar de aandacht zal drastisch verschuiven naar renovatie, transformatie en herontwikkeling en we zullen veel meer functies integreren (wonen, werken, recreëren, leren, zorgen). Al met al dus een heel uitdagende opgave voor de komende decennia waar ontwerpers een grote rol in moeten spelen’.

Nieuwe oplossingen
De Jonge: ‘Het zoeken naar nieuwe oplossingen moet gebeuren in een situatie waarin er weliswaar genoeg geld is, maar de traditionele financieringsmechanismen niet meer werken. Dat betekent dat er plaats is voor andere contractsvormen en financieringsmechanismen. Denk aan het overdragen van woningen met een opknapplicht, cascolevering met doe-het-zelf arrangementen, collectief particulier opdrachtgeverschap bij renovatie, zelfbouw, maatschappelijk gebonden eigendom. De leegstand in kantoren zal met transformatie en sloop en met geduld moeten worden teruggedrongen en daarvoor valt te denken aan regiofondsen voor sanering en transformatie die worden gevoed uit OZB-opbrengsten en bijdragen van beleggers. Of aan coöperatieve beheer- en ontwikkelingsbedrijven per wijk of gebied.’

‘Bij het herstructureren van een wijk moet je integraal nadenken over de sociale, economische en fysieke structuur. Vandaar dat ik een groot voorstander ben van een multidisciplinaire aanpak.’ Daarbij blijft De Jonge wijzen op het belang van ontwerpend denken. ‘Als de omstandigheden wijzigen en de vraag wordt anders dan je gewend bent, heb je meer dan ooit behoefte aan ontwerpende denkers. Je moet mensen hebben die de juiste problemen formuleren en in staat zijn om onorthodoxe oplossingen te verzinnen. Ik heb het niet alleen over ontwerpen in fysieke zin maar ook over andere samenwerkingsverbanden, andere structuren en andere contracten.’

The Great Reset
De Jonge heeft niet veel op met gejammer over de crisis. De Jonge: ‘Die crisis betekent dat een aantal aspecten van het bestaande systeem niet houdbaar is. Dat is wat Richard Florida The Great Reset noemt. Hij onderzocht in navolging van economen als Kondratieff de lange golven in de kapitalistische economie en bestudeerde de veranderingen die er rond de dieptepunten ontstonden. De belangrijkste les: elke crisis creëerde de doorbraak voor grote innovaties. Innovaties worden continue bedacht, maar krijgen pas vleugels als de omstandigheden ons dwingen ze toe te passen.’ Dat vernietiging en creatie inderdaad dicht bij elkaar liggen onderschrijft De Jonge. ‘Je moet soms dingen weghalen om iets nieuws mogelijk te maken. Dat geldt trouwens ook de ruimtelijke omgeving: soms is het heel goed bouwwerken weg te halen en groen toe te voegen. Ontwikkelen is soms ook weglaten.’

‘Mensen vragen mij wel eens hoe lang de crisis gaat duren. Dan zeg ik: net zolang als jij nodig hebt om te begrijpen wat je moet doen om in het nieuwe systeem je brood te verdienen. Als jij denkt: ‘de crisis is iets dat mij overkomt en ik moet schuilen tot die voorbij is’ dan geloof je dus dat het systeem zoals het was weer terugkeert. Mijn boodschap is: die markt komt niet meer terug. Dat zeg ik ook tegen architecten. Het is het ontkennen van een realiteit die zich voordoet.’

De crisis is blijkbaar nog niet diep genoeg om mensen echt aan de gang te zetten, aldus De Jonge. ‘Nederland behoort nog steeds tot een van de tien rijkste landen ter wereld. We barsten van het geld alleen vindt dat geld zijn weg niet naar maatschappelijk belangwekkende investeringen als mobiliteit, onderwijs, zorg of ruimtelijke ordening, omdat het ‘te weinig rendeert’ of ‘te risicovol’ is. Dus dat geld gaat naar beleggingen of naar gebieden waarvan men het risico beter denkt te kunnen taxeren. Zolang die belangen heel groot zijn, gaat niemand veranderen. Conservatisme is letterlijk het behouden van de belangen zoals ze zijn. Ik denk echter dat je met een groot aantal kleine stappen een waanzinnige draai kan maken.’

Inbedden in het bestaande systeem
De aanpak van het atelier Rijksbouwmeester in de aandachtswijken bevalt De Jonge zeer vanwege het multidisciplinaire karakter en omdat de schijnwerper gezet wordt op een zeer complexe situatie. De Jonge: ‘Ontwerpend denken kan hier heel goed helpen, mits goed ingebed in een gevoel voor hoe het totale systeem werkt. De vraag is of degene die gaat interveniëren dat systeem begrijpt. Dat is in het verleden niet altijd goed gegaan. Vaak is er gesloopt in dit soort buurten en is de sociale infrastructuur weggeslagen. Het moet goed integraal neergezet worden, met oog voor de sociale, economische en culturele aspecten.’

Wat volgens De Jonge echter tegenwerkt, is een enorme wil om dingen te maken. ‘Nederland is een land dat heel graag alles aangeharkt wil zien. Als wij ergens een rommelig stuk stad zien komt er al snel een legertje deskundigen aangehold dat graag wil revitaliseren en herontwikkelen. Terwijl als je heel goed kijkt er vaak vitaliteit in de wijken aanwezig is. Juist die moet worden benut. Een ander gevaar is dat als de aanpak in de buurt niet goed verankerd is, het bij een incident blijft. Je wilt dat het beklijft, dat het wordt van degene die het probleem heeft. Ik vind een paar workshops houden, een boekje maken en weer weghollen niet zo zinvol. Waar ik wel achter sta is met een multidisciplinair ontwerpend team analyseren, alternatieven bedenken, de actoren in het spel daarmee confronteren en aangeven hoe je dit zou kunnen implementeren. Pas daarna kan je weglopen.’

Afblijven mag
De Jonge hecht grote waarde aan principes als zelfredzaamheid en verantwoordelijkheid in de samenleving. De Jonge: ‘Je moet als overheid op een zachte manier interveniëren om te voorkomen dat de situatie heel slecht wordt. De gemeenschap zelf moet en kán hier ook en grote rol spelen. De overheid is er in principe voor het voorkomen van excessen en het faciliteren van initiatieven die de samenleving op eigen kracht kan leveren. De kunst is: waar grijp je in en waar blijf je af. De kunst van het afblijven hebben we nog niet goed in de vingers.’ Bovendien is er ook zo iets als individueel recht en samenlevingsplicht. De Jonge: ‘Als het woord samenleving een karikatuur wordt en eerder een optelsom is van ‘alleenlevingen’, dan legt men het publieke belang te vondeling. Ik geloof juist heel erg in de kracht van lokale gemeenschappen, lokale verenigingen, mensen die iets samen regelen zonder tussenkomst van welke overheid dan ook.’

Opleiding
Dat de geschetste veranderingen gevolgen dienen te hebben voor onderwijs en onderzoek is voor De Jonge geen vraag: ‘Ontwerpers worden nu nog te veel opgeleid als bedenkers van concepten en oplossingen in de ruimtelijk zin. Zij dienen beter te begrijpen hoe in multidisciplinaire teams gewerkt wordt aan complexe vraagstukken waar behalve ruimtelijke en technische ook sociale, organisatorische, economische en politieke aspecten vitaal zijn voor het bereiken van goede oplossingen. Het accommoderen van de toekomstige vraag in de bestaande voorraad zal daarbij veel meer aandacht moeten krijgen. Dat betekent dat transformatie, renovatie en herstructurering op het schaalniveau van object en gebied een grotere plaats moeten krijgen in het onderwijs op alle niveaus. Daartoe zijn al initiatieven aan universiteiten, hogescholen en in de praktijk gestart en dat is heel stimulerend. Ook op het terrein van onderzoek is al veel eerder grote inspanning gepleegd om bovenstaande problematiek inzichtelijk te maken en van instrumenten te voorzien. Er is dus werk aan de winkel!’

(dec. 2011)

Hans de Jonge is hoogleraar Vastgoed bij de Faculteit Architectuur van de TU Delft en directievoorzitter van Brink Groep, een organisatie die actief is op het terrein van management, advies en automatisering voor bouw, huisvesting en vastgoed. De Jonge houdt een pleidooi voor een andere manier van kijken in de bouw- en vastgoedwereld.

Deel via
Deel via facebookDeel via twitter