interview_gerard_1

Krimpen in de Achterhoek

Gerard Zandbergen is algemeen directeur van het bedrijf Locatus en is deskundig op het gebied van retailontwikkelingen in Europa. Zijn prognoses en adviezen kunnen voor gemeenten en ontwikkelaars zowel tegendraads als confronterend zijn. Want krimp vraagt in zijn ogen om een rigoureuze herinrichtingsopgave: stoppen met toevoegen, krimpen tot de juiste hoeveelheden winkels en deze plaatsen op de plekken waar het werkelijk nodig is.

Zandbergen verzamelt met zijn bedrijf Locatus gegevens over de retail en houdt door middel van winkelbezoeken structureel vinger aan de pols van alle veranderingen in de retail in de Benelux. Op een industrieterrein in Woerden vertelt Zandbergen: ‘We bezoeken bijna iedere winkel één keer per jaar. In Nederland hebben we ongeveer 220.000 winkels. Gegevens over verhuizingen of leegstand signaleren houden we bij in onze database. Daarnaast maken we plattegronden van winkelgebieden waarop heel snel te zien is wie waar zit, welke branche vertegenwoordigd is en hoe druk het in een gebied is.’

Retail in krimpgebieden
Zandbergen vertelt dat hij door de Rijksbouwmeester werd uitgedaagd om in de Achterhoek niet alleen te kijken naar wat er in de retail is gebeurd, maar ook om vooruit te kijken naar wat er gaat gebeuren. ‘Dat hebben we samen met Merkator en Bureau Stedelijke Planning gedaan. De concrete vraag vanuit het Atelier Rijksbouwmeester was: hoe zou je de retail toekomstgericht kunnen inrichten in plaatsen waar verwacht wordt dat krimp gaat optreden. In dit geval in Aalten, Groenlo en Winterswijk.’ Een zeer relevante vraag, vond hij. ‘Wat blijkt is dat de retail zich de afgelopen tien jaar in sommige gevallen redelijk, en sommige gevallen heel slecht heeft ontwikkeld. In Groenlo is bijvoorbeeld sprake van 18% winkelleegstand terwijl de bevolking nog gaat krimpen en het koopgedrag zal veranderen doordat men meer online gaat kopen. Wij hebben op basis daarvan een realistisch scenario geprobeerd te schetsen voor wat over twintig jaar nodig is, en hoe de vraag van de consument eruit zou kunnen zien. Want daar moet je de retail op dimensioneren.’

Je rug recht houden
Prognoses kunnen heel confronterend zijn, legt Zandbergen uit. ‘Wij berekenden bijvoorbeeld dat als je niets doet en er 15% vraaguitval bij komt, dat je naar 33% leegstand gaat. Dan staat dus één op de drie winkels in Groenlo leeg en wordt het opeens heel serieus. Overigens valt het in dit gebied met de bevolkingsdaling wel mee, maar is het juist het bevolkingstype, dat in toenemende mate uit ouderen bestaat, wat groot effect heeft op de retail. De gemiddelde oudere besteedt namelijk steeds minder en daar moet je op anticiperen. Eén van de dingen die je moet doen is twintig jaar lang je rug recht houden en zeggen dat er geen behoefte aan nieuwe retail is, maar wel aan een concentratie van retail. Mensen gaan niet meer van hot naar her, maar willen efficiënt halen wat ze nodig hebben. Daarbij is het belangrijk om wat je hebt aantrekkelijk te presenteren, ook ruimtelijk.’

Ieder dorp zijn eigen positionering
Voor de Achterhoek adviseerde het team om te focussen op het authentieke van de verschillende plaatsen en in ieder dorp te kiezen voor een eigen positionering. ‘Ga bijvoorbeeld niet in ieder dorp een braderie organiseren maar bepaal wat voor elk dorp onderscheidend is. Zo ontstond bij Merkator het idee om in Groenlo de historische gebeurtenis ‘De Slag om Grolle’ beter te benutten en er een jaarlijks terugkerend event van te maken zodat je het vestingstadje weer op de kaart zet en het weer aantrekkelijker maakt.

Voor Aalten bleek het vooral belangrijk om te zorgen dat de dagelijkse voorzieningen op orde zijn, voor echt shoppen gaan mensen toch weg. Ons advies is: dimensioneer het op de schaal van je eigen inwoners. Winterswijk heeft wel een kleine regionaal verzorgende functie. Mensen rijden rustig 15 kilometer om er naartoe te gaan. Maar ook daar is ons advies om de retail in het hart te concentreren, anders raakt het te versnipperd en is het aanbod niet aantrekkelijk genoeg. Deze opgave duurt echter twintig jaar, want die ene bakker die er nu nog zit gaat niet meer verhuizen, het zal zijn tijd duren. Je zult dus met zo iemand in gesprek moeten blijven om ervoor te zorgen dat zijn pand opgeheven wordt op het moment dat hij met pensioen gaat en dat die functie naar de binnenstad verplaatst.’ Zandbergen is van mening dat je dit soort langdurige opgaven aan moet gaan, ook al is dat voor bestuurders heel lastig. ‘Het gaat erom je rug recht te houden, en twintig jaar lang te zorgen dat er niet meer bij komt dan echt strikt noodzakelijk. En als het dan toch moet, dan in het centrum. Dát is de opgave.’

Zandbergen vervolgt: ‘In de toekomst zullen we overigens steeds meer naar plekken gaan waar de schaal van de retail groot is. We gaan naar Utrecht in plaats van naar Zeist, omdat we daar het aanbod aantreffen wat we online al gezien hebben. Die ontwikkeling zien we nu al aan de leegstandscijfers. De binnensteden draaien gemiddeld redelijk, maar in de ‘next best’ groep is de leegstand al gemiddeld 10%. Oftewel: de Zeist-achtigen gaan hun retail verliezen, en dat vraagt om een herinrichtingopgave; krimpen tot de hoeveelheden die nodig zijn en winkels plaatsen op de plekken waar het echt nodig is.’

interview_gerard_2

De praktijk is weerbarstig
Het is heel belangrijk dat gemeenten samenwerken op het gebied van regionale gebiedsontwikkeling en dus ook retailontwikkeling. Het lijkt zo logisch, maar Zandbergen vervolgt: ‘Ga er maar eens aanstaan, blijf maar eens op de rem staan als een van de weinige manieren om nog geld te kunnen verdienen het bestemmen van nieuwe retail is. De ervaring leert dat de afdeling financiën het wint van de afdeling ruimtelijke ordening. Het feit dat er na gedane zaken heel veel geld op een andere plek in een stadshart gestoken moet worden omdat het daar verandert in een spookstad, daar lijkt niemand naar te kijken. Niemand heeft of neemt de regie op dit moment. Ook de provincie niet. En gemeenten blijven elkaar gewoon beconcurreren en kiezen voor hun eigen financiën. In negen van de tien keer kiest men voor winkels – of voor een stadion dat drijft op retail – omdat de kas gespekt moet worden. Er wordt te vaak geredeneerd vanuit een investeerderrol, niet vanuit een ruimtelijk kader. Terwijl er meer te verdienen is wanneer er enige schaarste zou zijn.’

Dwangmiddelen
Tien jaar geleden waarschuwde Zandbergen al dat het te hard ging met de realisatie van winkels in de periferie, desondanks zijn er miljoenen vierkante meters bijgekomen. ‘We hebben mede dankzij een heftige crisis in de woonbranche ineens een behoorlijk overschot, misschien wel van 40 of 50%.’ Naar buiten wijzend zegt Zandbergen: ‘Als we het over de kantorenmarkt hebben, dan zeg ik: opruimen, bulldozer eroverheen en teruggeven aan de natuur. Maar de vraag blijft hoe je werkelijk mensen kan motiveren om hun spullen op te ruimen. Hoe motiveer je een bouwmarkt om een gebouw dat al vijf of tien jaar leeg staat ook weer weg te halen? Ik denk alleen met behulp van een leegstandstax, een forse belasting op leegstand. Financiële dwangmiddelen zullen helaas nodig zijn om steden leefbaar te houden, om steden gevuld te houden.’ Ook in de Achterhoek speelt deze problematiek. ‘Ook daar heb je leegstaande panden die verpauperd zijn, je kunt het gewoon niet accepteren in je stad. Het lastige is dat als je er vandaag aan begint, je mag hopen dat het over zeven jaar is afgerond. Je moet lang de rug recht houden, één beleid kiezen en daar voor gaan!’

Maak beleid!
Zandbergen benadrukt het belang van de signalering van het probleem door het Atelier Rijksbouwmeester. ‘Ik vind overigens ook dat het Atelier Rijksbouwmeester best de vinger mag opsteken en mag zeggen: beste minister, het loopt hier mis! Je moet er wat aan doen. Het niets doen kost namelijk heel veel geld, dus maak beleid! Daar ligt voor de minister een rol omdat gemeenten en provincies er samen niet uitkomen. In de hogere kringen van de rijksoverheid denkt niemand er op dit moment aan om die rol weer naar zich toe te trekken. Voor grote projecten is die richtinggevende lijn echter wel degelijk noodzakelijk.’

Deel via
Deel via facebookDeel via twitter